海南省屯昌县人民法院
民事判决书
（2019）琼9022民初324号
原告：蒋映琼，女，1966年9月27日出生，汉族，青海省格尔木市人，现住屯昌县。
委托诉讼代理人：沈爱娜，女，1952年5月3日出生，汉族，现住屯昌县，由美林湖国际社区业主委员会推荐。
被告：海南美丰不动产有限公司，住所地海南省屯昌县屯城镇昌盛路370号。
法定代表人：马进明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：关绍斌，海南德银律师事务所专职律师。
原告蒋映琼与被告海南美丰不动产有限公司（以下简称“美丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月22日公开开庭进行了审理。原告蒋映琼的委托诉讼代理人沈爱娜，被告美丰公司的委托诉讼代理人关绍斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付2013年7月15日收取的税费、公共维修基金、房屋档案管理费、产权转移登记费7602.44元；二、判令被告支付7602元自2014年7月1日到赔偿日期的同期银行存款利息以及法院判决后的滞纳金（7602+银行〇〇期存款利息）×0.3%/天=105.56元；三、由被告承担本案件受理费。事实和理由：由于被告至今未按《商品房买卖合同》的约定履行办理产权证，因此要求被告退还原告2013年交房时由被告委托屯昌美林物业管理有限公司收取的办理产权证的契税、维修基金等相关税费计7602.44元。综上所述，请法院依法判决，支持原告的诉求。
被告美丰公司辩称：答辩人现就原告诉答辩人商品房预售合同纠纷一案，答辩如下：一、关于原告要求退还契税、维修基金等费用，没有法律依据，法院不应支持。首先，契税及相关费用是根据法律、法规及合同约定，答辩人有代扣代缴的权利和义务，在合同没有解除前，答辩人没有退款的义务，如果原告要求退款，实际是违约行为，法院不应当支持。答辩人没有完成代缴，原因是政府土地管理部门在发出预售许可后，且建成交付使用，在办理产权证时，提出增加土地变性费用，且以不为已售出房产办证的方法，要求答辩人交纳土地变性费用，从而加大了土地使用成本，增加了商品房成本，因此答辩人正在与土地管理部门协商，力争早日解决。如果土地变性费用事宜没有解决，即使把原告已交费用退还，同样也办不了产权证。其次，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件五第一条约定：“乙方需缴纳的税费由甲方代收代缴，乙方应当在本合同项下房屋交付时交清所应承担的费用，否则甲方有权拒绝交房”。《商品房买卖合同》签订后，原告交付了房款，答辩人也交付了房产，双方已履行合同主要义务，由于土地管理部门的原因产权证没有办下来，答辩人不存在违反法律规定的情形，所以合同依法应当继续履行。而且，在法律规定的除斥期间内，原告并未主张撤销《商品房买卖合同》附件五第一条的约定，该条款应当有效，继续履行。关于住房维修基金。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十三条：未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。及第十四条：“专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。”可见，住房维修基金是法定应当由答辩人代收的，原告无权要求退还。退还住房维修基金的前提条件，原告必须解除合同退房，否则就是违反法律、法规。总之，原告要求退还契税、维修基金等费用，没有事实与法律依据，法院不应当支持。二、原告的主张已超过诉讼时效，其诉求应当被驳回。自2013年7月15日交房至今，已近6年，已经超过了《民法总则》第188条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的期限规定，原告的主张已经超过3年的诉讼时效，其诉求应当被驳回。合同具有相对性，主张合同权利只能是签订合同的当事人，业主委员会是物业管理的业主自治组织，不是《商品房买卖合同》权利主体，无权在法定职责之外主张业主的合同权利。《海南经济特区物业管理条例》第十七条明确规定，业主委员会只是物业管理的业主自治组织。据此，根据最高法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第14条：“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”但业主委员会不是法定处理纠纷的组织，即使合同权利人向其请求处理合同纠纷，也不能使诉讼时效中断。业主委员会于2015年4月17日《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》，因为不具有合同权利，也非法定处理纠纷的组织，其向答辩人寄发文件不能使诉讼时效中断，尚且答辩人是否收到该文件也不清楚。原告提供的2017年4月16日《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》没有加盖业主委员会的印章，无法认定系业主委员会向答辩人寄发的文件，且该文件被退回后是怎样处理的同样也不清楚。综上，原告的主张明显缺乏事实与法律依据，因此答辩人请求法院，依法驳回原告的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对真实性、合法性、关联性均无异议的证据。原告提交的证据：证据1、商品房买卖合同（编号：TC-201-0016106，2013年5月29日）、销售不动产统一发票，证明该合同是合法有效的合同；证据2、美林湖二期收费收据（税费）（2013年7月15日），证明美丰公司收取了代办不动产证的费用；证据3、身份证复印件，证明主体适格；证据4、（2017）琼9022民再1号民事判决书，证明要求赔偿滞纳金的依据。被告对原告提交的证据，质证意见为：对于证据1、2的三性无异议；对于证据3身份证复印件，请求法庭核实身份即可；对于证据4的三性无异议。本院予以确认并在卷佐证。
被告没有向法庭提交证据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年5月29日，原告蒋映琼与被告美丰公司签订《商品房买卖合同》（编号：TC-201-0016106），合同约定被告将其开发的美林湖国际社区第1幢11层1101号房以总价人民币313884元出售给原告，建筑面积为67.56平方米，付款方式为一次性付款。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。”其所指第3项即本合同附件五：本合同的补充协议第1条约定：“《商品房买卖合同》第十五条约定的房地产权属证书仅指房屋产权证书；乙方委托甲方代为办理房屋产权证书。办证发生的税费、依照国家规定的比例数额、由本协议双方各自承担缴纳，甲方不收取任何代办费，乙方需缴纳的税费由甲方代收代缴，乙方应当在本合同项下房屋交付时交清所应承担的费用，否则甲方有权拒绝交房，因此而产生的延期交房以及相关责任均由乙方全部承担；甲方在该商品房交付、乙方交齐所有办证所需证件、资料并交齐应由乙方承担的税费及相关应付费用后360工作日内为乙方办理房屋产权证书。……”原告于2013年5月27日一次性付清了全部房款313884元，被告向其出具了购房款发票。2013年7月15日，海南屯昌美林物业管理有限公司代被告收取了应由原告缴纳的税费（其中包含契税3138.84元，公共维修基金4053.60元，其它办证费280元，房屋档案管理费50元，产权转移登记费80元，合计7602.44元，原告同日与被告办理了房屋交接手续。根据本院审理的涉及被告美丰公司的同类案件生效判决确定的事实，屯昌县美林湖国际社区业主委员会分别于2015年4月17日、2017年4月16日向被告美丰公司邮寄《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》，其内容为“就贵公司开发建设的美林湖国际社区项目存在逾期交房、逾期办证、物业公司乱收费等问题，美林湖国际社区业主委员会受美林湖国际社区一期、二期共600多位业主的委托，就以上问题向贵司致函”，内容涉及办证税费的管理等问题；美林湖国际社区第17栋楼已在屯昌县住房保障与房产管理局办理房产预售许可证，并于2015年1月28日竣工验收合格及2016年7月6日取得建筑工程竣工验收备案证。原告已向被告缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需要的各种税费、手续费。至本案开庭前，被告尚未将办理权属登记相关资料报送产权登记机关，至今仍未办理房产证，构成违约。2019年3月19日，原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2013年7月15日收取的税费、公共维修基金、房屋档案管理费、产权转移登记费7602.44元；2、判令被告支付7602元自2014年7月1日到赔偿日期的同期银行存款利息，以及法院判决后的滞纳金（7602+银行同期存款利息）×0.3%/天=105.56元；3、由被告承担本案件受理费。原告诉称退还以上费用后，办证所需缴交的税费由原告自行向相关部门缴交，并自行办理房屋权属证书。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方当事人应按合同约定全面履行自己的权利义务。本案争议的焦点是：一、关于本案是否超过诉讼时效的问题；二、关于原告请求被告退回契税、公共维修基金、房屋档案管理费、产权转移登记费，其理由是否成立以及原告主张上述款项计算利息是否有依据的问题；三、关于滞纳金105.56元是否产生的问题。
1关于本案是否超过诉讼时效的问题。原告未提交专门的证据证明具体的交房时间，但对被告辩称2013年7月15日交房原告没有提出异议，且根据原告于2013年7月15日向被告交付契税、公共维修基金、其它办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费共7602.44元的事实，以及美林湖国际社区缴交办证税费和交接房屋同日进行的习惯做法，故认定被告于2013年7月15日交房给原告。因此，原告入住案涉房屋1101室已五年多。被告辩称原告入住近六年，现主张退回上述款项已超过诉讼时效。对被告的抗辩意见，本院不予采纳。理由是：根据原、被告双方在《商品房买卖合同》附件五第1条中关于“甲方在该商品房交付，乙方交齐所有办证所需证件、资料并交齐应由乙方承担的税费及相关应付费用后360工作日内为乙方办理房屋产权证书”的约定，原告出于办证的需要于2013年7月15日在收房的同时向被告交付了契税款、公共维修基金、其它办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费，至2014年7月10日交付满360工作日后，原告并未取得房产证，即原告主张契税款、公共维修基金、其它办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费的诉讼时效起算时间应为2014年7月11日，该时间应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，即“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”因此，原告的诉讼时效期间应为2014年7月11日至2016年7月10日，超过2016年7月10日原告未主张权利则超过诉讼时效，但本院审理的涉及海南省××屯的案件事实相同的其他案件的生效判决中，已认定美林湖业主委员会受业主委托分别于2015年4月17日、2017年4月16日致函美丰公司的事实，2015年4月17日的函已就办证税费问题向被告主张权利。依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提起要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”因此，原告主张的诉讼时效因美林湖业主委员会受托于2015年4月17日发函主张权利而中断，其诉讼时效自2015年4月17日开始重新计算，其二年诉讼时效的届满日期应为2017年4月17日。美林湖业主委员会受托于2017年4月16日向美丰公司再次发函主张权利，导致原告的诉讼时效再次中断，其诉讼时效期间自2017年4月16日开始重新计算。2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”基于该规定，原告的诉讼时效期间应为三年，即自2017年4月16日至2020年4月16日。综上，业主委员会代表了全体业主的利益，是及时向被告反映各业主意愿和要求的体现，其向被告美丰公司发函构成法律规定的时效中断的情形，因此，本院对被告关于原告诉讼请求超过诉讼时效的主张，本院不予支持。
2关于原告请求被告退回契税、公共维修基金、房屋档案管理费、产权转移登记费，其理由是否成立以及原告主张上述款项计算利息是否有依据的问题。首先，原、被告双方在《商品房买卖合同》附件五第1条中约定：“乙方需缴纳的税费由甲方代收代缴，乙方应当在本合同项下房屋交付时交清所应承担的费用，……”双方的约定是当事人意思自治，被告代收代缴办证税费，不违反合同约定和法律规定，故对其合法性，本院予以确认，对原告在庭审中诉称被告代收行为违法的意见，本院不予支持。但由于被告的逾期办证构成违约，原告所购买的房屋至今未能办理房屋权属证书，原告等业主通过业主委员会主张权利未果，为尽快办理房屋权属证书，原告通过诉讼主张被告退还原告缴交的办证税费，并表示退还以上费用后，办证所需缴交的税费由原告自行向相关部门缴交，并自行〇炖矸课萑ㄊ糁な椋〇其主张合理，对原告的主张，本院予以支持。被告应向原告退还契税3138.84元，其它办证费280元，房屋档案管理费50元，产权转移登记费80元，合计3548.84元。而住宅专项维修资金亦称公共维修基金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。根据2007年12月4日发布的《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第十二条关于“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户……”和第十三条关于“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”的规定，交存住宅专项维修资金为商品房购买人的法定义务，原告主张退还该款项没有法律依据，故对原告主张被告退回公共维修基金4053.60元，没有法律依据，本院予以驳回。其次，原告主张上述款项计算利息是否有依据的问题。契税、其它办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费是原、被告双方约定由被告代收代缴的办理房产证所需原告缴交的税费，双方在合同中并没有约定被告代收代缴期间需向原告支付利息，原告要求被告承担对上述款项占用期间的银行利息，没有合同约定，也没有法律依据，本院予以驳回。公共维修基金系依照国务院部门规章的规定收取的，根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第二十七条的规定：“下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：（一）住宅专项维修资金的存储利息；……。”因此，原告主张被告退还公共维修基金产生的利息，不符合法律法规的规定，本院予以驳回。
三、关于滞纳金105.56元是否产生的问题。庭审中原告陈述，滞纳金是指本院（2017）琼9022民再1号民事判决生效后，海南美丰不动产有限公司不履行还款义务而产生的滞纳金，本院认为，这是（2017）琼9022民再1号案在执行阶段的问题，与本案无关，应予以驳回。
综上所述，本案原告诉讼请求中，对于原告请求被告退还契税3138.84元，其它办证费280元，房屋档案管理费50元，产权转移登记费80元，合计3548.84元，本院予以支持。对于原告主张被告退回公共维修基金4053.60元，没有事实根据和法律依据，本院予以驳回。原告主张滞纳金105.56元，与本案无关，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，参照《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款、第十三条、第二十七条之规定，判决如下：
一、被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告蒋映琼退还契税3138.84元，其它办证费280元，房屋档案管理费50元，产权转移登记费80元，合计3548.84元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告蒋映琼的其他诉讼请求。
案件受理费50元，由被告海南美丰不动产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审 判 长 陈 政
人民陪审员 王取云
人民陪审员 郑元福
二〇一九年八月十九日
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国民法总则》
第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《住宅专项维修资金管理办法》
第十二条商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。
已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。
第十三条未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。
第二十七条下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：
（一）住宅专项维修资金的存储利息；
（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；
（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；