海南省屯昌县人民法院

民事判决书

（2019）琼9022民初184号

原告：符传宝，男，1962年1月25日出生，汉族，现住海南省琼海市。

委托诉讼代理人：王思杰，海南以宽律师事务所律师。

被告：叶玲，女，汉族，1969年9月21日出生。

第三人：海南农垦中建农场有限公司，住所地：海南省屯昌县中建农场场部办公楼。

法定代表人：徐庆安，该公司董事长。

委托诉讼代理人：黄业干，男，该公司经营管理部部长。

委托诉讼代理人：李帮成，男，该公司董事会秘书。

原告符传宝与被告叶玲、第三人海南农垦中建农场有限公司（以下简称中建农场）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用普通程序,于2019年3月29日公开开庭进行了审理，因案件需要于2019年6月24日依职权追加第三人中建农场参加诉讼，于2019年7月8日进行了第二次公开开庭审理。第一次庭审原告符传宝委托诉讼代理人王思杰，被告叶玲到庭参加诉讼，第二次庭审原告委托诉讼代理人王思杰〇⒈桓嬉读帷⒌谌〇人委托诉讼代理人黄业干、李帮成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告符传宝提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2013年4月13日签订的《认购协议书》；2.被告于本判决生效之日起30日内将诉争房屋腾空并返还给原告，原告将已收购房款91002元返还给被告；3.本案诉讼费用由被告承担。在第一次庭审过程中，原告变更诉讼请求为：1.确认原告与被告于2013年4月13日签订的《认购协议书》合法有效；2.判令被告于本判决生效之日起10日内向原告支付剩余房款136504元；3.本案诉讼费用由被告承担。在第二次庭审过程中，原告再次变更诉讼请求为：1.确认原告与被告于2013年4月13日签订的《认购协议书》无效；2.原告将已收购房款91002元返还给被告，被告将位于××园西侧302房返还给原告；3.诉讼费用原被告各自负担一半。事实和理由：2012年11月5日，中建农场开展农场“福满园”职工住宅小区项目建设，与原告签订《合作建设职工住房协议书》，约定“由原告出资，中建农场提供土地用于建设；农场获得定额分红；原告获得不定额的销售收入。”2013年9月18日，该项目获海南省农垦总局立项批准；2014年1月6日，取得屯昌县住房和城乡建设局颁发的《建设工程规划许可证》；2014年12月29日，办妥《建筑工程施工许可证》进场施工；2015年12月2日，工程竣工验收备案完毕;2015年2月9日，中建农场取得该项目《屯昌县房产预售许可证》。2013年4月13日，原告与被告签订《认购协议书》，约定将福满楼（福满园）小区3栋西侧302房出售给被告，房屋计价227506元，分三期在交房之前付清。房屋竣工后，原告即向被告交付诉争房屋，但被告在支付91002元后，以其未办妥银行按揭手续没有能力支付为由，停止支付后续136504元房款。原告多次催促被告付款，并寄送《律师函》催告，被告至今未履行。原告认为，第三人取得《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《屯昌县房产预售许可证》等六证，载明了原告是自然人不是企业，按照《城市房地产管理法》第29条规定，开发的出让方必须是公司或企业，个人应排除在外，原告不具备出让方资质，原告与被告签订的认购协议书不是依法成立，所以不存在生效的问题。原告投资与中建农场合作建设楼房是事实，原告没有要求中建农场履行业务，但原告占有这些房屋是有法律依据，所以在合同无效的情况下，相互返还也是有法律依据的。据此，特予起诉。

被告叶玲辩称，原告所陈述的事实与本案的实际情况严重不符，其诉讼请求无事实和法律依据。一、原告2013年向被告销售涉案房屋时未取得预售许可证，不具备销售资格，导致被告的银行按揭贷款因原告提供的报建手续不齐全而无法办理。《认购协议书》虽然未约定付款方式为按揭，仅在右上角标明“按揭”字眼，但在实际履行中，原告也向中国银行提供部分贷款资料，应视为双方同意以按揭方式支付房款，结合被告提供的《住房贷款借款人需要提供的申请材料》可知，被告已积极履行认购协议的约定，办理银行贷款。导致银行贷款无法办理的原因是原告提供的相关手续不齐全。另，同一小区的2栋业主签署《认购协议书》的版本与被告一致，均已通过银行按揭方式支付剩余购房款。二、《认购协议书》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，属有效合同，应受法律保护。协议书签订当日，被告已向原告支付首付款91002元，原告收到后出具《收据》。因此，被告不存在拖欠购房款的违约行为，且原告提供的证据并未能证明被告违约。涉案房屋于2014年已装修入住。从合同履行情况来看，被告有能力履行合同约定的全部义务，从合同法鼓励交易、保护交易安全、维持交易稳定性的角度出发，双方应按照协议书履行各自的义务。综上，为了保障被告的合法权利，请法院驳回原告的诉讼请求。

第三人中建农场述称，2012年11月5日原告与第三人签订了《合作建设职工住房协议书》，按照该协议书中第一条，第三条第一款、第二款，第四条第二款的约定，中建农场提供土地，收取合作利润分成，除此以外的合作建房销售收入归原告所有。原告一次性交清保证金50000元及合作利润1100000元给中建农场，房屋销售由原告自行负责，房屋销售农场予以协助。原告与被告签订的《认购协议书》，由协议签订双方共同履行，所产生的债权债务纠纷与中建农场无关。关于原告与被告商品房预售合同纠纷案中涉及的个人房屋贷款担保事宜，中建农场从未对购房户承诺过提供银行个人房屋贷款担保事项，因此，在其合同纠纷案中涉及的银行担保问题与中建农场无关。在合同纠纷案中有关办理房产证问题，从2016年起农垦总局取消了该项政策，房产证的办理不再由农场办理，交由辖区的市县来办理，关于办理房产证，中建农场没有做过任何承诺，在该案中，原被告双方涉及到的房产证办理也和农场无关。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据为：原告提供的证据8.《合作建设职工住房协议书》；证据9.《认购协议书》。被告提供的证据1.《认购协议书》（2013年4月13日）和《收据》；证据2.《住房借款人需提供的申请材料》；证据3.赵辉的《认购协议书》、赵辉的《中国银行股份有限公司海南省分行个人房屋贷款合同》。本院为查明事实进行的调查及询问笔录：中建农场关于《屯昌县人民法院协助查询函》的复函；屯昌龙顺工程有限公司（以下简称龙顺公司）询问笔录。本院依职权调取的证据：证据1.经济适用房预售申请书；证据2.预售方（开发商）提供审查的证件或材料；证据3.审批表；证据4.建设工程规划许可证；证据5.农垦总局的批复；证据6.国有土地使用权证。本院予以确认并在卷佐证。

双方有争议的证据如下：原告提供的证据1、《海南省农垦总局关于中建农场2013年“福满园”小区三期职工危房改造项目立项的批复》（琼垦局计字[2013]144号）；证据2、建字第46902220140000号《建设工程规划许可证》；证据3、469022201412290101号《建筑工程施工许可证》；证据4、屯雷检字[2012]127号检测登记证；证据5、46902220150103号《海南省建筑工程竣工备案证》；证据6、[2015]屯房预字（03）号《屯昌县房产预售许可证》；证据7、屯昌县房产测绘所235号《房屋面积测绘预测报告》，证据1至证据7共同证明国营中建农场开展农场“福满楼”职工住宅小区项目建设的过程合法合规，且农场方具有商品房的销售主体资格；证据10.声明书，证明屯昌龙顺公司出具声明，说明案涉工程是原告雇佣龙顺公司承建，龙顺公司只是施工方，房款是否收回与龙顺公司无关，龙顺公司在认购协议书上盖章是证明公司建筑施工的职责及施工方的身份，龙顺公司对本案不进行独立请求权和第三人诉讼。

被告叶玲对以上证据的质证意见为：对证据1到证据7的真实性和合法性都无异议，对其证明内容有异议，房产许可证是在2015年2月9日才批复的，被告是2013年购房，原告是2015年才做的许可证，当时是未具备销售资格，导致被告无法向银行做按揭手续；2015年取得预售许可证之后，也没有通知被告去银行办理按揭，导致被告无法向银行申请贷款；原告在取得建筑工程竣工验收备案证是在2015年12月11日取得的，也就是原告在2014年就将涉案的房屋交付给被告，当时是没有竣工验收合格的，原告交付的房屋是没有到达标准的，就已经把房子卖给被告了。对证据10，不清楚，以法庭认定为准。

第三人中建农场对以上证据的真实性、合法性、关联性均无异议。

本院对原告所提供的证据认证如下：对证据1至证据7的真实性、关联性予以确认，可证明案涉房屋项目的建设过程，与本案事实有关联，本院予以确认；对证据10的真实性予以确认，声明书内容与本院依职权向龙顺公司做的询问笔录内容一致，可证明龙顺公司在案涉工程中仅是建设施工方，与案涉房屋的销售无关。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月5日，原告符传宝（乙方）与第三人中建农场（甲方）签订《合作建设职工住房协议书》，约定甲方提供土地（划拨地），乙方投入全部建设资金合作建设职工住房，甲方收取合作分成，除此以外的合作建房销售收入归乙方所有。乙方向甲方交付合作分成总额计1100000元，如实际建筑面积大于10000平方米，则按多出的建筑面积，按每平方米110元计算，如实际建筑面积少于10000平方米，甲方不退还少建筑面积分成款。乙方应于本协议生效之日起五个工作日内向甲方支付建设职工住房保证金50000元，工程建设通过验收并交付使用后，甲方退还保证金给乙方。建房资金全部由乙方解决，需按工程进度收取职工建房款时，由甲方协调配合，统一由乙方负责收款，并投入住房建设。房屋销售由乙方自行负责，甲方予以协调配合。2013年4月13日，原告符传宝（甲方）与被告叶玲（乙方）签订了《认购协议书》，约定乙方认购案涉房屋3栋302房，房屋建筑面积119.74平方米，单价为每平方米1900元，价款合计227506元整。付款方式为分三期支付，签订本协议当天支付相当于总款的40%首付款计91002元，第二期付款为总房价的50%计113753元，付款时间为房屋主体工程封顶后7天内，第三期的房屋尾款为总房款的10%计22750元，付款日期为房屋达交付使用标准后7天内。该协议书尾部有原告符传宝签名及屯昌龙顺建筑工程有限公司中建农场职工房项目部的盖章。协议签订后，被告向原告支付了购房款首付91002元，原告向被告出具收据予以确认。2013年9月18日，海南省农垦总局作出琼垦局计字[2013]144号文件，同意中建农场2013年“福满园”小区三期职工危房改造项目立项。中建农场根据海南省农垦总局的批复向屯昌县住房和城乡建设局申请了《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建筑工程竣工验收备案证》等及向屯昌县住房保障与房产管理局申请了《屯昌县房产预售许可证》。2015年1月13日，被告叶玲向中国银行屯昌支行提交个人住宅房按揭贷款申请，但至今未完成办理。原告认为其与第三人签订合作建房协议及以个人名义出卖房屋，不具备资质为由向本院提起诉讼。庭审中，原告符传宝当庭表示，即使合同被认定为无效，也可以不要求被告返还房屋，只要判决被告支付剩余房款即可。

本院认为，本案的焦点问题为：1.原、被告签订的《认购协议书》的效力问题；2.如果合同无效，双方是否应该相互返还；如果合同有效，合同是否应该继续履行，原告是否应该协助被告办理按揭贷款手续。

一、关于《认购协议书》的效力问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”本案中，原告符传宝与第三人中建农场签订的《合作建设职工住房协议书》，因双方都没有房地产开发经营资质，该合作协议应认定为无效。原告符传宝与被告签订的《认购协议书》，从约定内容看，应属于房屋预售合同。因原告不具备房地产开发经营资质，不能以个人名义开发销售房屋，该《认购协议书》亦应认定为无效。

二、关于合同无效，双方是否应该相互返还的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《认购协议书》为无效合同，因该合同取得的财产本应当相互返还。但考虑到案涉房屋系经济适用房，被告确系中建农场职工，符合购买经济适用房的条件，并且，被告已装修入住多年，原被告双方均同意可以不返还涉案房屋。故本案应属于《合同法》第五十八条规定的“不能返还或者没有必要返还的”情形，应当折价补偿。现在房屋价值已较双方签订《认购协议书》时有较大幅的上涨，原告同意按原协议约定的价格折价补偿，本院予以照准。合同无效，办理按揭贷款手续也就没有了基础依据，被告关于按揭贷款的抗辩不能成立，本院不予支持。参照《认购协议书》中约定的房屋价款227506元作为折价的依据，被告已向原告支付了91002元，尚余136504元，故被告应将案涉房屋尚余房款136504元折价补偿给原告。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条,《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条之规定，判决如下：

1原告符传宝与被告叶玲签订的《认购协议书》无效；

2中建农场福满园小区3栋302房归被告叶玲所有，被告叶玲应于本判决生效之日起六十日内补偿原告符传宝房屋折价余款136504元；

3驳回原告符传宝的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6077.62元，由原告符传宝负担3038.81元，被告叶玲负担3038.81元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。

审 判 长 苏志辉

审 判 员 江　云

审 判 员 陈　政

二〇一九年十月二十八日

法官助理 许　莹

书 记 员 王明珠

附：本案适用的法律条文

《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。